Es usual que se incluya en los contratos de locación de viviendas y locales, que el contrato “es intransferible”, que “no se puede ceder”, que “no se puede prestar” total o parcialmente, definitiva o temporariamente el inmueble locado. Sin embargo, se advierten nuevas formas que obligan a alertar a los propietarios para que el deber de intransferibilidad no sea violado.
Como se sabe, el mandato es un contrato que supone la continuación de la persona del mandante, a través de su mandatario; no existiendo cambio de titularidad de la tenencia del inmueble locado, si –por ejemplo- el inquilino designa un representante (mandatario) en dicho bien. Lo que en apariencia no reviste trascendencia, pero la gravedad aparece –en perjuicio del Locador o propietario- si se usa de mala fe la figura del mandato, porque para sus efectos nocivos –en este caso- no podrían existir sanciones.
Aunque no exista un contrato específico entre las partes, la ley establece que configura un mandato “la relación del padre con el hijo”, “la relación del aprendiz con su patrón”, “la relación del sirviente con el dueño de casa” (art.1870 – Código Civil). Quiere decir, que si un inquilino deja a su hijo en el departamento como su mandatario, o el comerciante deja en el local a su aprendiz, o el profesional deja en su oficina a su doméstica, aunque no formule ningún contrato, no hace sino ejercitar su derecho de dejar un mandatario en el lugar que ocupa (como inquilino).
Un menor de edad no puede otorgar mandatos, por su relativa incapacidad, pero un mayor de edad puede otorgar mandato a un incapaz (art.1897 – C.C.), de manera que puede ser mandatario ocupante un hijo menor de edad, dejado por el padre. Si bien la ley 23.091 admite el derecho de continuación en la locación de ciertos convivientes bajo determinadas circunstancias, una cosa es mantener vínculos de derecho con personas capaces, y otra, bien distinta, es tener como ocupante del bien locado, íntegramente, a un incapaz (por más mandatario que sea).
Se trate del “hijo”, del “aprendiz”, del “sirviente”, o de cualquier otra persona, designada expresamente como mandatario o resultante del mandato que la ley presume (art. 1870, ya citado), “el mandatario puede sustituir en otra persona la ejecución del mandato” (art.1924 – C.C.) y si esa sustitución no fue autorizada por el mandante (inquilino, en nuestro caso), “no le obligará por los actos del sustituto” (art. 1942 – C.C.); lo que deja indefenso al propietario, si el nuevo mandatario es insolvente.
Es cierto que puede oponerse a todo esto el abuso del derecho, o sostenerse que se trata de maniobras dolosas que anulan estos actos: pero, si estas cuestiones triunfaran, pasarían de todas maneras años para la obtención de los resultados, mientras que los inmuebles estarían ocupados por extraños, cuando no, por insolventes.
• Cesión
Cuando un propietario firma un contrato de locación de vivienda, de local comercial, industrial o de oficina, tiene presente que hay que prohibir la cesión o transferencia de la locación, pero, hasta ahora, no se le ha ocurrido pensar que el mandato puede involucrar una forma de violación de la intención de intransferibilidad. Mucho menos, ha podido pensar que, por aplicación artificiosa –pero posible- de una representación, finalmente puede el locador encontrarse con su inmueble ocupado por un insolvente, y con un inquilino originario presumiblemente responsable, ya liberado de las consecuencias económicas del contrato de locación. En todo caso, ningún Locador ni propietario, quiere “comprar un pleito”, cuando entrega su inmueble en locación.
Esto obliga no solamente a alertar a los propietarios sobre estas nuevas formas de eludir cumplimientos, sino a recomendarles formas contractuales idóneas, que les permitan impedir toda consecuencia nociva (500 modelos de contratos – Abatti, Dibar, Rocca (h) – 1986), por ejemplo, algunas de las siguientes cláusulas: a) el uso y goce queda estrictamente limitado a la persona del Locatario; b) El Locatario no podrá actuar por mandatario legal o convencional; c) Se considerará transferencia prohibida, a los fines del presente contrato, el otorgamiento de poderes o mandatos por parte del Locatario, para ejercicio respecto de cualquiera de las facultades o estadios de esta locación. Como se sabe, existiendo estas prohibiciones (cualquiera de ellas), si el inquilino trata de operar otorgando mandatos, el Locador tiene derecho inmediato a desalojar.
Ival Rocca, Enrique L. Abatti e Ival Rocca (h).*
*De: Diario Ámbito Financiero (Tercera sección) - Lunes 15 de setiembre de 1986 – página 4.-
