A LOS PROPIETARIOS DE VIVIENDAS EN
ALQUILER TEMPORARIO.
En razón de las declaraciones
desde ámbitos privados y/o públicos, que han generado intranquilidad y desconcierto
entre los propietarios de inmuebles en alquiler temporario e inversores
del sector inmobiliario en general, este COLEGIO
PROFESIONAL DE CORREDORES PÚBLICOS INMOBILIARIOS DE LA PROVINCIA DE CÓRDOBA
(Ley 9445), se ve en la necesidad de efectuar las siguientes observaciones:
1.
El alquiler de una vivienda en forma temporaria
constituye un ACTO FORMAL, regulado
por la Ley 23091 y demás
disposiciones del Código Civil. De ninguna manera pueda hablarse de “locaciones o alquileres informales”.
2.
La locación de viviendas conforma el libre
ejercicio de un derecho personal. Constituye un acto civil que integra el derecho
de propiedad, por lo tanto se encuentra amparado por la garantía
constitucional de inviolabilidad de la propiedad. (art.17 – CN).
3.
El Municipio
no dispone de potestad para tutelar (y/o regular) las locaciones
temporarias, por ser relaciones jurídicas estrictamente privadas. Menos aún,
puede disponer las condiciones bajo las cuales debe establecerse esta relación
jurídica (contrato de locación), sean ellas relativas al valor, condiciones
de la propiedad, etc.
4.
Tampoco podrá el Municipio gravar estas locaciones
con tasa alguna de industria y comercio, por cuanto no se trata de un acto de
comercio y, además, no existe ningún tipo de contraprestación
en relación a esas tasas fiscales. De por sí, estas propiedades ya se
encuentran abonando la tasa por servicios a la propiedad, tasa no diferenciada
como el caso de los hoteles.
5.
No puede el Municipio exigir que, para alquilar en
forma temporaria una propiedad, el propietario deba inscribirse en registro alguno, pues vulneraría
el derecho de propiedad (y el de intimidad
de las personas, contemplado también en nuestra Carta Orgánica) y por ende, los
derechos de libre disposición y uso de esa propiedad.
6.
El Art.1071 del C.C., nos dice: “El ejercicio regular de
un derecho propio o el cumplimiento de una obligación legal no puede constituir como ilícito ningún
acto. La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se
considerará tal al que contraríe los fines que aquélla tuvo en mira al
reconocerlos o al que exceda los límites impuestos por la buena fe, la moral y
las buenas costumbres.”
7.
Por similares razones a las ya expuestas, no puede
hablarse de “competencia desleal”,
por cuanto estos actos están fuera de la tipificación legal del acto de
comercio y hacen estrictamente a la esfera de las relaciones privadas de las
personas.
8.
Debe diferenciarse entre “contrato de locación temporaria” y “contrato de hospedaje”. El primero, contrato nominado,
se encuentra regulado por la Ley 23091; el segundo, contrato
innominado, queda determinado por la relación jurídica que se presenta en hoteles,
hospedajes y/o similares, donde –además de la habitación- se prestan
determinados servicios a los clientes (servicio de mucama, lavadero, piletas de
natación compartidas, etc.), a cambio de un precio estipulado. Estas instalaciones
requieren de habilitación Municipal
o de otra autoridad administrativa competente- (ver art.27 – Ley 23091). En
estas situaciones, prevalece un interés comercial respecto a la
prestación de un servicio, que es susceptible de ser regulado y gravado por el
Municipio. En tal sentido ya hemos realizado aportes a nuestros
legisladores municipales.
9.
Este Colegio Profesional correrá vista a sus matriculados, respecto de la presente, a
los fines de que los colegiados presten un adecuado asesoramiento a sus clientes;
pudiendo ellos requerir el auxilio de los Asesores Letrados de esta entidad
colegiada.
Sin otro particular,
quedamos a entera disposición de todos los interesados.
Villa Carlos Paz, 17 de setiembre de 2012.-
Ver antecedentes en:
participacionvcarlospaz.blogspot.com
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