Cómo evitar la aplicación artificiosa de una representación.

• Los peligros que entraña para los propietarios la figura del mandato.

Es usual que se incluya en los contratos de locación de viviendas y locales, que el contrato “es intransferible”, que “no se puede ceder”, que “no se puede prestar” total o parcialmente, definitiva o temporariamente el inmueble locado. Sin embargo, se advierten nuevas formas que obligan a alertar a los propietarios para que el deber de intransferibilidad no sea violado.

Como se sabe, el mandato es un contrato que supone la continuación de la persona del mandante, a través de su mandatario; no existiendo cambio de titularidad de la tenencia del inmueble locado, si –por ejemplo- el inquilino designa un representante (mandatario) en dicho bien. Lo que en apariencia no reviste trascendencia, pero la gravedad aparece –en perjuicio del Locador o propietario- si se usa de mala fe la figura del mandato, porque para sus efectos nocivos –en este caso- no podrían existir sanciones.

Aunque no exista un contrato específico entre las partes, la ley establece que configura un mandato “la relación del padre con el hijo”, “la relación del aprendiz con su patrón”, “la relación del sirviente con el dueño de casa” (art.1870 – Código Civil). Quiere decir, que si un inquilino deja a su hijo en el departamento como su mandatario, o el comerciante deja en el local a su aprendiz, o el profesional deja en su oficina a su doméstica, aunque no formule ningún contrato, no hace sino ejercitar su derecho de dejar un mandatario en el lugar que ocupa (como inquilino).

Un menor de edad no puede otorgar mandatos, por su relativa incapacidad, pero un mayor de edad puede otorgar mandato a un incapaz (art.1897 – C.C.), de manera que puede ser mandatario ocupante un hijo menor de edad, dejado por el padre. Si bien la ley 23.091 admite el derecho de continuación en la locación de ciertos convivientes bajo determinadas circunstancias, una cosa es mantener vínculos de derecho con personas capaces, y otra, bien distinta, es tener como ocupante del bien locado, íntegramente, a un incapaz (por más mandatario que sea).

Se trate del “hijo”, del “aprendiz”, del “sirviente”, o de cualquier otra persona, designada expresamente como mandatario o resultante del mandato que la ley presume (art. 1870, ya citado), “el mandatario puede sustituir en otra persona la ejecución del mandato” (art.1924 – C.C.) y si esa sustitución no fue autorizada por el mandante (inquilino, en nuestro caso), “no le obligará por los actos del sustituto” (art. 1942 – C.C.); lo que deja indefenso al propietario, si el nuevo mandatario es insolvente.

Es cierto que puede oponerse a todo esto el abuso del derecho, o sostenerse que se trata de maniobras dolosas que anulan estos actos: pero, si estas cuestiones triunfaran, pasarían de todas maneras años para la obtención de los resultados, mientras que los inmuebles estarían ocupados por extraños, cuando no, por insolventes.

• Cesión

Cuando un propietario firma un contrato de locación de vivienda, de local comercial, industrial o de oficina, tiene presente que hay que prohibir la cesión o transferencia de la locación, pero, hasta ahora, no se le ha ocurrido pensar que el mandato puede involucrar una forma de violación de la intención de intransferibilidad. Mucho menos, ha podido pensar que, por aplicación artificiosa –pero posible- de una representación, finalmente puede el locador encontrarse con su inmueble ocupado por un insolvente, y con un inquilino originario presumiblemente responsable, ya liberado de las consecuencias económicas del contrato de locación. En todo caso, ningún Locador ni propietario, quiere “comprar un pleito”, cuando entrega su inmueble en locación.

Esto obliga no solamente a alertar a los propietarios sobre estas nuevas formas de eludir cumplimientos, sino a recomendarles formas contractuales idóneas, que les permitan impedir toda consecuencia nociva (500 modelos de contratos – Abatti, Dibar, Rocca (h) – 1986), por ejemplo, algunas de las siguientes cláusulas: a) el uso y goce queda estrictamente limitado a la persona del Locatario; b) El Locatario no podrá actuar por mandatario legal o convencional; c) Se considerará transferencia prohibida, a los fines del presente contrato, el otorgamiento de poderes o mandatos por parte del Locatario, para ejercicio respecto de cualquiera de las facultades o estadios de esta locación. Como se sabe, existiendo estas prohibiciones (cualquiera de ellas), si el inquilino trata de operar otorgando mandatos, el Locador tiene derecho inmediato a desalojar.

Ival Rocca, Enrique L. Abatti e Ival Rocca (h).*

*De: Diario Ámbito Financiero (Tercera sección) - Lunes 15 de setiembre de 1986 – página 4.-

DISERTACIÓN EL EL COLEGIO MONSERRAT.

JORNADA DE CAPACITACIÓN PROFESIONAL.

El día 24 de setiembre pmo.pdo., a instancias del Colegio Monserrat, se llevó a cabo una disertación -en esta sede educativa- en la que intervinieron el colega Mauricio Maer y el Presidente del Colegio Profesional, José Luis Rigazio.

En tal oportunidad se desarrollaron los siguientes temas:

• Desarrollo de proyectos de inversión inmobiliaria. (M.Maer).
• Relación entre Corredores Inmobiliarios y Empresas Desarrollistas. (M.Maer).
• Contenido del Proyecto de Inversión - Factores condicionantes. (M.Maer).
• La figura del Corredor Inmobiliario, sus competencias. (J.L. Rigazio).
• La responsabilidad social del Corredor Inmobiliario. (J.L. Rigazio).
• Las funciones del Colegio Profesional. (J.L. Rigazio).

La instancia se desarrollo ante la presencia de una numerosa e importante concurrencia de alumnos, egresados, profesores y autoridades escolares. En la oportunidad, no solamente se desarrolló el temario de referencia sino que además, se contestaron las preguntas formuladas por los asistentes.

Proximamente, similares disertaciones se pretende llevarlas ante las distintas instituciones educativas ligadas a nuestra profesión.

José Luis Rigazio – Presidente

COLEGIACIÓN OBLIGATORIA - LEY 9445

Córdoba, Setiembre de 2010.-


Estimado Colega:
Nos dirigimos a Ud. a los fines de presentarle formalmente nuestros respetos, a la vez que ponemos en su conocimiento la obligación de inscribirse en este Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios, impuesta por la Ley 9445, de plena vigencia en nuestra Provincia.

Los plazos para el cumplimiento de este deber se encuentran formalmente agotados y, esta entidad –en consideración de la situación judicial imperante- se encuentra a la espera de la habilitación de los jueces, para exigir el cumplimiento del requisito legal antes mencionado. Habida cuenta de que distintos fallos judiciales ya fueron resueltos a favor de nuestra posición jurídica, es de esperar que en el muy corto plazo la situación quede sellada definitivamente y se nos habilite plenamente para cumplir con nuestro poder de policía.

No obstante, ante la posibilidad de que Ud. puede encontrarse ante una impronta problemática al momento de resolverse la cuestión judicial, nos permitimos invitarle a presentarse ante nuestro Colegio Profesional para ser debidamente asesorado y, seguramente, allí encontrará todas las facilidades para regularizar su situación.

Apelamos a su buen criterio y sentido común a los fines de que, ante esta importante toma de decisiones, Ud. resuelva acompañar a este Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios; entidad que desde su formación se encuentra abocada a la defensa de los intereses profesionales, al crecimiento y desarrollo de los corredores inmobiliarios y a la defensa de nuestros campos de incumbencia.

Jamás ninguna otra entidad a hecho tanto a favor de nosotros, en tan corto lapso; ni tampoco nadie se preocupó de tal manera de nuestra situación ante la realidad imperante, ante los avances sobre nuestros derechos y ante la falta de consideración de los distintos organismos del Estado respecto a nuestra calidad de profesionales en ejercicio. Toda esta lucha solamente ha sido posible con el apoyo de todos y cada uno de nosotros, quienes hemos asumido el compromiso de defender nuestros derechos e intereses y nos involucramos considerablemente en tal contienda. Las Instituciones crecen de la mano de sus asociados y a través de una sumatoria de esfuerzos, compromisos e involucramiento.”

Por ello, es nuestro deseo poder contarlo como miembro de este cuerpo colegiado y, al mismo tiempo, le invitamos a participar activamente en nuestros proyectos. Esperamos ansiosamente todos los aportes que Ud. pueda realizar en beneficio de esta Institución y nuestra profesión.

Sin otro particular, nos despedimos cordialmente y quedamos a su entera disposición.

El Directorio.