viernes, 29 de mayo de 2015

NOTA ENVIADA A SOCIOS EL DÍA 03 DE SETIEMBRE DE 2013










ESTIMADOS COLEGAS Y PÚBLICO EN GENERAL:
                                                                                  
A continuación, exponemos distintos párrafos extraídos de los autos Nº 31 y 32 de STJ de la Provincia de Córdoba y que, a nuestro juicio son los más relevantes.  los cuales resuelven el litigio existente entre Martilleros públicos y Corredores inmobiliarios, surgido después de la aprobación de la Ley 9445:

AUTO NÚMERO:  TREINTA Y UNO.-
Córdoba,   OCHO de    AGOSTO del año dos mil trece.-- VISTOS: Estos autos caratulados: “COLEGIO PROFESIONAL DE MARTILLEROS Y CORREDORES PÚBLICOS DE LA PROVINCIA DE CÓRDOBA C/ PROVINCIA DE CÓRDOBA - AMPARO - RECURSO DIRECTO" (expte. letra “C”, nº 20, iniciado el trece de noviembre de dos mil doce), en los que: Se consideran los recursos de casación e inconstitucionalidad interpuestos en contra de la Sentencia número Sesenta y siete dictada por la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Familia y Contencioso Administrativo de Villa María con fecha catorce de diciembre de dos mil once (fs. 1/24), y que fuera denegado por Auto número Ciento sesenta y seis de fecha veintidós de octubre de dos mil doce (fs. 131/147vta.).-----------

AUTO NÚMERO:   TREINTA Y DOS.-
Córdoba, OCHO de AGOSTO del año dos mil trece.--- VISTOS: Estos autos caratulados: “COLEGIO PROFESIONAL DE MARTILLEROS Y CORREDORES PÚBLICOS DE LA PROVINCIA DE CÓRDOBA C/ PROVINCIA DE CÓRDOBA - AMPARO - RECURSO DIRECTO" (expte. letra “C”, nº 28, iniciado el diecinueve de noviembre de dos mil diez), en los que:

Resoluciones:

AUTO NÚMERO:  TREINTA Y UNO.- (08/08/2013)
SE RESUELVE: --------------------------------------------------------------------------------
I. Admitir el recurso directo y rechazar los recursos de casación e inconstitucionalidad interpuestos por la parte actora en contra de la Sentencia número Sesenta y siete de fecha catorce de diciembre de dos mil once dictada por la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Familia y Contencioso Administrativo de Villa María.---
II. Imponer las costas por su orden en todas las instancias.-----------------------
III. Restituir el depósito efectuado a fs. 209 (art. 93 de la Ley N° 10.013).--
IV. Remitir las presentes actuaciones al Tribunal a-quo, a los efectos de ser agregadas al principal (art. 405, C.P.C. y C.). -----------------------------------------------------------
Protocolícese, hágase saber, dese copia y bajen.-


AUTO NÚMERO:   TREINTA Y DOS.-  (08/08/2013)
SE RESUELVE: ------------------------------------------------------------------------------
I. Declarar abstracto el tratamiento del recurso directo deducido por la parte actora en procura de la admisión del recurso de casación interpuesto contra el Auto Número Doscientos treinta y cinco dictado por la Cámara Civil, Comercial, Familia y Contencioso Administrativo de Villa María con fecha quince de diciembre de dos mil nueve y que fuera denegado por Auto Número Ciento cincuenta y ocho de fecha veinticinco de diciembre de dos mil diez.------------------------------------------------------------------------------------
II. Agregar las presentes actuaciones al principal (arts. 405 del C .P.C. y C.).    
Protocolícese, hágase saber, dese copia y bajen.-

                                           DR. CARLOS FRANCISCO GARCÍA ALLOCCO            
                                                                  PRESIDENTE
DRA. MARIA ESTHER CAFURE DE BATTISTELLI                                 DR. DOMINGO JUAN SESIN
                             VOCAL                                                                                   VOCAL                 
       DRA.  AÍDA LUCÍA TERESA TARDITTI                                          DR. LUIS ENRIQUE RUBIO        
                             VOCAL                                                                                  VOCAL
DRA. M. DE LAS MERCEDES BLANC G. DE ARABEL                DR. HUMBERTO SÁNCHEZ GAVIER
                             VOCAL                                                                                   VOCAL

Contenidos relevantes:

1. No pueden aducir los Martilleros en la sentencia que la Cámara de Va. María no se pronunció sobre la constitucionalidad o inconstitucionalidad de la Ley N° 9445. Si ella revocó una declaración de inconstitucionalidad de primera instancia es porque la considera constitucional. Esa sola contradicción basta para anular el Auto número Ciento sesenta y seis de fecha veintidós de octubre de dos mil doce dictado por el citado Tribunal.
2. Queda demostrado que el agravio del casacionista carece de sustento real, ya que intentada la declaración de inconstitucionalidad de la Ley N° 9445 de modo directo, resulta claramente inadmisible la acción de amparo deducida.
3. La Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Villa María (fs. 1/24), en lo fundamental, rechaza el amparo por ser inadmisible frente a la inexistencia de arbitrariedad o ilegalidad manifiesta, argumento con dirimencia necesaria para la resolución del caso…
4. La Ley N° 9445 implica el ejercicio del poder de policía no delegado a la Nación, el que corresponde originariamente al Estado Provincial en lo que respecta al desarrollo de las profesiones dentro de su ámbito territorial.
5. La especificidad que caracteriza el corretaje inmobiliario o intermediación en la negociación inmobiliaria, como actividad profesional, permiten sostener que no aparece conculcada la razonabilidad de su regulación diferenciada, incluida la creación de una persona de derecho público no estatal con facultades delegadas atinentes al gobierno de la matrícula habilitante…
6. El corretaje inmobiliario representa una actividad perfectamente diferenciable dentro del corretaje en general, cuya importancia en múltiples aspectos resulta sobreabundante remarcar por constituir materia pública y notoria, de modo tal, que mal puede tacharse de irrazonable a una norma que la regule separadamente, tildándola de inconstitucional.
7. El requisito de poseer título habilitante establecido en el art. 32 inc. b de la Ley N° 25.028 y art. 2 inc. b de la Ley N° 9445 se cumple perfectamente con la obtención del título de corredor público ya sea conjuntamente o no con el de martillero público.
8. La afirmación del Colegio actor de que la actividad de martillero y corredor público constituye una profesión única e inescindible es equivocada, toda vez que no tiene apoyo ni siquiera en la Ley N° 25.028 la que diferencia claramente las actividades profesionales de uno y otro…
9. La Ley N° 9445 no puede ser juzgada de irrazonable y consecuentemente, la declaración de inconstitucionalidad de la ley no merece acogida.
10. Los motivos casatorios desarrollados por el recurrente (martilleros) conducen al rechazo de éstos, toda vez que no logran conmover la solvencia lógica y legal con la que la sentencia ha abordado la cuestión traída a consideración mediante la presente acción de amparo
11. La sentencia recaída entiende que no existe reproche constitucional alguno respecto de la normativa bajo examen (Ley 9445) sobre la base argumental de la razonabilidad que fluye de la misma
12. Compete al poder de policía local (Provincia) el adecuado control del desempeño legal de las profesiones; atribución que en función del art. 37 de la Constitución de la Provincia es atribuida a los colegios profesionales, quienes tienen el gobierno y control de la matrícula y de la actividad profesional
13. El art. 33 de la Ley nacional N° 20.266 actualizado por la Ley N° 25.028 reconoce la competencia provincial para regular el control del ejercicio profesional y lo referido a los colegios profesionales, para que ejerzan el control de la matrícula habilitante y el ejercicio de la jurisdicción administrativa disciplinaria de sus asociados. Se trata de personas jurídicas de derecho público no estatal enmarcadas por el Derecho Administrativo.
14. Son entes que no pertenecen a la estructura administrativa propiamente dicha del Estado, no conforman parte del presupuesto del mismo, pero, sin embargo, son entes que ejercen función administrativa delegada normativamente. a través del ejercicio de facultades delegadas por el Estado
15. Encuadrándose tal figura dentro de la estructura de persona jurídica de derecho público no estatal, por lo que la posición del profesional frente al Colegio es la de sujeción ope legis a la autoridad pública que éste ejerce y a las obligaciones que directamente la ley le impone a aquél.
16. Los colegios profesionales constituyen una asociación destinada a cumplir fines públicos que originariamente pertenecen al Estado:
a)    La Provincia en calidad de titular de las potestades públicas puede o no conferir a colegios profesionales el gobierno de las profesiones, el control de su ejercicio y la defensa y promoción de sus intereses específicos.
b)    El artículo 174 de la Constitución Provincial al descentralizar funciones que de otra manera estarían a cargo del Poder Administrador, lo hace sin perjuicio de los controles que éste último puede ejercitar (art. 37 in fine ib.).          
17. La Ley N° 9445, crea un Colegio Profesional de Corredores Inmobiliarios, respecto de lo cual cabe colegir que la ley ha sido dictada dentro las competencias inherentes al Estado Provincial y recepta la necesidad de contar con un ente deontológico que aglutine a los profesionales de dicha rama, a los fines de ejercer el control y la organización que el ejercicio profesional de los corredores inmobiliarios requiere.
18. Los autores, al desarrollar y analizar las funciones y el rol que atañe a martilleros y a corredores, advierten las diferencias que los distinguen. El martillero actúa por mandato o como auxiliar de la justicia, propone las cosas destinadas a la venta haciéndolo a viva voz y en forma pública aceptando sin excepción la mayor oferta. El corredor actúa con más libertad, en forma privada y directamente con el posible comprador.
19. La actividad del martillero formaliza el contrato de compraventa entre las partes mientras que la del corredor es meramente intermediaria, facilitadora del acuerdo de voluntades
20. El martillero ejerce sus funciones en forma pública mientras que las del corredor son fundamentalmente secretas
21. Ya, en el anterior régimen impuesto por la Ley 7191), el art. 2 aclaraba expresamente que la matrícula de martillero no suplía la de corredor público, dando como claras las diferencias de las actividades desarrolladas.    
22. En la época actual, nadie duda de la trascendencia pública en el quehacer comercial que ha cobrado la figura del corredor inmobiliario en forma específica, en razón de las características, entidad y volumen de la actividad que realiza, la que, sin duda, requiere de un control especial e intenso por parte del Estado Provincial, delegado en el ente deontológico.
23.  El corredor inmobiliario, "...en forma normal, habitual y onerosa, intermedia entre la oferta y la demanda, en negocios inmobiliarios ajenos, de administración o disposición, participando en ellos mediante la realización de hechos o actos que tienen por objeto conseguir su materialización"
24. La doctrina jurídica viene, hace tiempo, abordando el estudio de la cuestión del corretaje inmobiliario de un modo particular; (…) se viene insistiendo en que el corredor inmobiliario debe estar dotado de una legislación y de una colegiación especial; (…) "no puede pasar ignorado que el corredor dedicado a la especialidad comentada, debe estar dotado de una preparación muy superior a la del que se dedica a artículos de comercio; (…) a tales requerimientos obedeció la sanción de la Ley N° 9445.
25. La normativa en cuestión responde plenamente a un principio axial de todo sistema jurídico cual es el de razonabilidad, proporcionalidad o congruencia
26. La diferenciación marcada entre martilleros y corredores, la consecuente conceptualización del corretaje como una profesión independiente así como la singularidad de la actividad del inmobiliario, conducen a afirmar que no cabe cuestionar la razonabilidad de la Ley N° 9445 en cuanto crea el Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba puesto que se presenta como un medio idóneo y proporcionado para delegar en un ente especialmente conformado a tal fin, el gobierno y control de la matrícula de la actividad de corretaje inmobiliario.

Los párrafos extraídos de las resoluciones del Tribunal Superior de Justicia de la Provincia, no hacen otra cosa que reafirmar la vigencia plena de la LEY 9445 y la obligación de que toda persona que desee ejercer el corretaje inmobiliario, deberá cumplir con las formalidades de esta ley y necesariamente deberá inscribir la matrícula en el Colegio Profesional de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba.

Cdad. de Villa Carlos Paz, 03 de setiembre de 2013.-



S/C.: Quienes deseen disponer del texto completo de estas pronunciaciones del TSJ, puede solicitar copia a esta institución. Gracias.


lunes, 18 de mayo de 2015

Fallo sin Precedentes sobre las comisiones inmobiliarias


En un fallo sin precedentes, la Justicia negó el pago de honorarios a un martillero. Lo fundamentó en que no tenía la matrícula específica para ejercer la actividad inmobiliaria.

Se dio a conocer ayer un fallo de la Justicia de Córdoba que cambia el panorama en el modo en que se ejerce la actividad inmobiliaria en la provincia.
Concretamente, la Justicia le negó el pago de la comisión (honorarios) a un martillero, porque no poseía la matrícula del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios, de acuerdo con lo que indica la ley 9.445, que regula la actividad en toda la provincia de Córdoba.
“El Juzgado de 1ª Instancia y 11ª Nominación en lo Civil y Comercial, a cargo del doctor Bruera, resolvió mediante la sentencia 149, rechazar la demanda por el reclamo de honorarios por tareas de corretaje inmobiliario a una persona matriculada como martillero, de acuerdo con la ley 7.191. El fallo puso de manifiesto que si la persona no estaba matriculada en el Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios, ley 9.445, estaba ejerciendo ilegalmente, por lo tanto, no correspondía el cobro de honorarios profesionales”, indicó el Colegio Inmobiliario mediante un comunicado.
El profesional en cuestión, matriculado en el Colegio de Martilleros, realizó una operación inmobiliaria para la desarrolladora urbanística, Centro Comercial Costanera SA, quien manifestó que sólo estaba dispuesta a abonar los honorarios profesionales, si este podía acreditar su matrícula profesional, debidamente encuadrada en la ley 9.445, situación que dio origen al pleito y provocó el dictamen de la Justicia.
Desde el Colegio Inmobiliario festejaron la decisión judicial porque, dicen, reafirma la plena vigencia de la ley 9.445, respecto al ejercicio de la actividad inmobiliaria, por la que viene bregando la entidad.