ESTIMADOS COLEGAS Y
PÚBLICO EN GENERAL:
A continuación, exponemos distintos párrafos extraídos de los autos Nº 31 y 32 de STJ de la Provincia de Córdoba y que, a nuestro juicio son los más relevantes. los cuales resuelven el litigio existente entre Martilleros públicos y Corredores inmobiliarios, surgido después de la aprobación de la Ley 9445:
AUTO NÚMERO: TREINTA Y UNO.-
Córdoba, OCHO de
AGOSTO del año dos mil trece.-- VISTOS: Estos autos
caratulados: “COLEGIO PROFESIONAL DE MARTILLEROS Y CORREDORES PÚBLICOS DE LA
PROVINCIA DE CÓRDOBA C/ PROVINCIA DE CÓRDOBA - AMPARO - RECURSO
DIRECTO" (expte. letra “C”, nº 20, iniciado el trece de noviembre
de dos mil doce), en los que: Se consideran los recursos de casación e
inconstitucionalidad interpuestos en contra de la Sentencia
número Sesenta y siete dictada por la Cámara de Apelaciones en lo Civil,
Comercial, Familia y Contencioso Administrativo de Villa María con fecha
catorce de diciembre de dos mil once (fs. 1/24), y que fuera
denegado por Auto número Ciento sesenta y seis de fecha
veintidós de octubre de dos mil doce (fs. 131/147vta.).-----------
AUTO NÚMERO: TREINTA Y DOS.-
Córdoba,
OCHO de AGOSTO del año dos mil trece.--- VISTOS: Estos autos
caratulados: “COLEGIO PROFESIONAL DE MARTILLEROS Y CORREDORES PÚBLICOS DE LA
PROVINCIA DE CÓRDOBA C/ PROVINCIA DE CÓRDOBA - AMPARO - RECURSO
DIRECTO" (expte. letra “C”, nº 28, iniciado el diecinueve de
noviembre de dos mil diez), en los que:
Resoluciones:
AUTO NÚMERO: TREINTA Y UNO.- (08/08/2013)
SE RESUELVE: --------------------------------------------------------------------------------
I. Admitir el recurso directo y rechazar
los recursos de casación e inconstitucionalidad interpuestos por la parte
actora en contra de la Sentencia número
Sesenta y siete de fecha catorce de diciembre de dos mil once dictada por la
Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Familia y Contencioso
Administrativo de Villa María.---
II. Imponer las costas
por su orden en todas las instancias.-----------------------
III. Restituir el
depósito efectuado a fs. 209 (art. 93 de la Ley N° 10.013).--
IV. Remitir
las presentes actuaciones al Tribunal a-quo,
a los efectos de ser agregadas al principal (art. 405,
C.P.C. y C.). -----------------------------------------------------------
Protocolícese,
hágase saber, dese copia y bajen.-
AUTO NÚMERO: TREINTA Y DOS.- (08/08/2013)
SE
RESUELVE: ------------------------------------------------------------------------------
I. Declarar abstracto el tratamiento
del recurso directo deducido por la parte actora en procura de la admisión del
recurso de casación interpuesto contra el Auto Número Doscientos treinta y
cinco dictado por la Cámara Civil, Comercial, Familia y Contencioso
Administrativo de Villa María con fecha quince de diciembre de dos mil nueve y
que fuera denegado por Auto Número Ciento cincuenta y ocho de fecha veinticinco
de diciembre de dos mil diez.------------------------------------------------------------------------------------
II.
Agregar las presentes actuaciones al principal (arts. 405 del C .P.C. y C.).
Protocolícese,
hágase saber, dese copia y bajen.-
DR. CARLOS FRANCISCO
GARCÍA ALLOCCO
PRESIDENTE
DRA. MARIA ESTHER CAFURE DE BATTISTELLI DR.
DOMINGO JUAN SESIN
VOCAL VOCAL
DRA. AÍDA
LUCÍA TERESA TARDITTI DR. LUIS ENRIQUE RUBIO
VOCAL VOCAL
DRA. M. DE LAS MERCEDES BLANC G. DE ARABEL DR. HUMBERTO
SÁNCHEZ GAVIER
VOCAL VOCAL
Contenidos relevantes:
1. No
pueden aducir los Martilleros en la sentencia que la Cámara de Va. María no se
pronunció sobre la constitucionalidad o inconstitucionalidad de la Ley
N° 9445. Si ella
revocó una declaración de inconstitucionalidad de primera instancia es porque
la considera constitucional. Esa sola contradicción basta para anular el
Auto número Ciento sesenta y seis de fecha veintidós de octubre de dos mil doce
dictado por el citado Tribunal.
2. Queda
demostrado que el agravio
del casacionista carece de sustento real, ya que intentada la
declaración de inconstitucionalidad de la Ley N° 9445 de modo directo,
resulta claramente inadmisible la acción de amparo deducida.
3. La Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de
Villa María (fs. 1/24), en lo fundamental, rechaza el amparo por ser inadmisible frente a la
inexistencia de arbitrariedad o ilegalidad manifiesta, argumento con
dirimencia necesaria para la resolución del caso…
4. La Ley N° 9445 implica el ejercicio del poder de
policía no delegado a la Nación, el que corresponde originariamente al Estado Provincial
en lo que respecta al desarrollo de las profesiones dentro de su ámbito
territorial.
5. La especificidad
que caracteriza el corretaje inmobiliario o intermediación en la
negociación inmobiliaria, como
actividad profesional, permiten sostener que no aparece conculcada la
razonabilidad de su regulación
diferenciada, incluida la creación de una persona de derecho público no
estatal con facultades delegadas atinentes al gobierno de la matrícula
habilitante…
6. El corretaje
inmobiliario representa una actividad perfectamente diferenciable dentro del corretaje
en general, cuya importancia
en múltiples aspectos resulta sobreabundante remarcar por constituir materia pública y
notoria, de modo tal, que mal puede tacharse de irrazonable a una norma
que la regule separadamente, tildándola de inconstitucional.
7. El requisito de poseer título habilitante establecido
en el art. 32 inc. b de la Ley N° 25.028 y art. 2
inc. b de la Ley N° 9445 se cumple perfectamente con la obtención del título de corredor público
ya sea conjuntamente o no con el de martillero público.
8. La afirmación del Colegio actor de que la actividad de martillero y
corredor público constituye una profesión única e inescindible es equivocada, toda vez que no
tiene apoyo ni siquiera en la
Ley N° 25.028 la que diferencia claramente las actividades profesionales
de uno y otro…
9. La
Ley N° 9445 no puede
ser juzgada de irrazonable y consecuentemente, la declaración de
inconstitucionalidad de la ley no merece acogida.
10. Los motivos casatorios desarrollados por el recurrente
(martilleros) conducen al rechazo de éstos, toda vez que no logran conmover la solvencia
lógica y legal con la que la sentencia ha abordado la cuestión traída a
consideración mediante la presente acción de amparo
11. La sentencia recaída entiende que no existe reproche
constitucional alguno respecto de la normativa bajo examen (Ley 9445)
sobre la base argumental de la razonabilidad que fluye de la misma
12. Compete al poder de policía local (Provincia) el
adecuado control del desempeño legal de las profesiones; atribución que en
función del art. 37 de la Constitución de la Provincia es atribuida a los colegios profesionales,
quienes tienen el gobierno y control de la matrícula y de la actividad
profesional
13. El art. 33 de la Ley nacional N° 20.266
actualizado por la Ley N° 25.028 reconoce la competencia provincial para regular el
control del ejercicio profesional y lo referido a los colegios
profesionales, para que ejerzan el control de la matrícula habilitante y el
ejercicio de la jurisdicción administrativa disciplinaria de sus asociados. Se trata de personas jurídicas
de derecho público no estatal enmarcadas por el Derecho Administrativo.
14. Son entes que no pertenecen a la estructura
administrativa propiamente dicha del Estado, no conforman parte del presupuesto
del mismo, pero, sin embargo, son entes que ejercen función administrativa delegada normativamente.
a través del ejercicio de facultades delegadas por el Estado
15. Encuadrándose tal figura dentro de la estructura de persona jurídica de derecho
público no estatal, por lo que la posición del profesional frente al Colegio es la de
sujeción ope legis a la
autoridad pública que éste ejerce y a las obligaciones que directamente
la ley le impone a aquél.
16. Los colegios profesionales constituyen una asociación destinada a cumplir
fines públicos que originariamente pertenecen al Estado:
a) La Provincia en calidad de titular de las
potestades públicas puede o no conferir a colegios profesionales el gobierno de
las profesiones, el control de su ejercicio y la defensa y promoción de sus
intereses específicos.
b) El artículo 174 de la Constitución
Provincial al descentralizar funciones que de otra manera estarían a cargo del
Poder Administrador, lo hace sin perjuicio de los controles que éste último
puede ejercitar (art. 37 in
fine ib.).
17. La Ley N° 9445, crea un Colegio Profesional de
Corredores Inmobiliarios, respecto de lo cual cabe colegir que la ley ha sido
dictada dentro las competencias
inherentes al Estado Provincial y recepta la necesidad de contar con un
ente deontológico que aglutine a los profesionales de dicha rama, a los fines
de ejercer el control y la organización que el ejercicio profesional de los
corredores inmobiliarios requiere.
18. Los autores, al desarrollar y analizar las funciones y
el rol que atañe a martilleros y a corredores, advierten las diferencias que
los distinguen. El martillero
actúa por mandato o como auxiliar de la justicia, propone las cosas destinadas
a la venta haciéndolo a viva voz y en forma pública aceptando sin excepción la
mayor oferta. El corredor
actúa con más libertad, en forma privada y directamente con el posible
comprador.
19. La actividad del martillero formaliza el contrato de
compraventa entre las partes mientras que la del corredor es meramente
intermediaria, facilitadora del acuerdo de voluntades
20. El martillero ejerce sus funciones en forma pública
mientras que las del corredor son fundamentalmente secretas
21. Ya, en el anterior régimen impuesto por la
Ley 7191), el art. 2 aclaraba expresamente que la matrícula de martillero no suplía la de
corredor público, dando como claras las diferencias de las actividades
desarrolladas.
22.
En la
época actual, nadie duda de la trascendencia pública en el quehacer comercial que ha cobrado la figura del
corredor inmobiliario en forma específica, en razón de las características, entidad y volumen de la
actividad que realiza, la que, sin duda, requiere de un control especial e intenso por
parte del Estado Provincial, delegado en el ente deontológico.
23. El
corredor inmobiliario, "...en
forma normal, habitual y onerosa, intermedia entre la oferta y la demanda, en
negocios inmobiliarios ajenos, de administración o disposición, participando en
ellos mediante la realización de hechos o actos que tienen por objeto conseguir
su materialización"
24. La doctrina jurídica viene, hace tiempo, abordando el
estudio de la cuestión del corretaje inmobiliario de un modo particular; (…) se viene insistiendo en que el
corredor inmobiliario debe estar dotado de una legislación y de una colegiación
especial; (…) "no puede
pasar ignorado que el corredor dedicado a la especialidad comentada, debe estar dotado de una
preparación muy superior a la del que se dedica a artículos de comercio;
(…) a tales requerimientos obedeció la sanción de la Ley N° 9445.
25. La
normativa en cuestión responde
plenamente a un principio axial de todo sistema jurídico cual es el de razonabilidad, proporcionalidad
o congruencia
26. La diferenciación marcada entre martilleros y
corredores, la consecuente conceptualización del corretaje como una profesión
independiente así como la singularidad
de la actividad del inmobiliario, conducen a afirmar que no cabe cuestionar la
razonabilidad de la Ley N° 9445 en cuanto crea el Colegio de
Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba puesto que se presenta como
un medio idóneo y
proporcionado para delegar en un ente especialmente conformado a tal
fin, el gobierno y control de la matrícula de la actividad de corretaje
inmobiliario.
Los párrafos extraídos de las resoluciones
del Tribunal Superior de Justicia de la Provincia, no hacen otra cosa que
reafirmar la vigencia plena de la
LEY 9445 y la obligación
de que toda persona que desee ejercer el corretaje
inmobiliario, deberá cumplir con las formalidades de esta ley y necesariamente deberá
inscribir la matrícula en el Colegio Profesional de Corredores Inmobiliarios de
la Provincia de Córdoba.
Cdad. de Villa Carlos Paz, 03 de setiembre de 2013.-
S/C.: Quienes deseen disponer del texto completo de estas pronunciaciones del
TSJ, puede solicitar copia a esta institución. Gracias.
