RECHAZO A LAS HABILITACIONES MUNICIPALES

Sabaini Zapata & Asociados
Contadores, Abogados y Consultores en Administración Santa Rosa 460 – Segundo Piso – Of. “B” Tel./Fax 411 - 8115

- INFORME -

CLIENTE: COLEGIO PROFESIONAL de CORREDORES INMOBILIARIOS

TEMA: HABILITACIÓN MUNICIPAL - LOCAL.

HECHOS: El Directorio consulta la opinión jurídica de está asesoría en razón que existen municipalidades del interior que exigen una serie de requisitos a los fines de habilitar el local donde deben ejercer sus funciones los profesionales corredores inmobiliarios de su jurisdición.
OPINIÓN: Entiende está asesoría que las municipalidades no se pueden arrogar el derecho de habilitar la profesión, este derecho es exclusivo del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba, tal cual lo establece la Ley Prov. Nro. 9445, que en virtud de ello solo puede autorizar al ejercicio de la profesión el Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios.
Ahora bien en cuanto a la habilitación del local, es facultad de los municipios regular las normas de higiene y seguridad, sin embargo nuestra profesión al igual que muchas de las profesiones (a modo de ejemplo: farmacéuticos – médicos – abogados – contadores), encuadran su actividad dentro de las denominados profesiones liberales, que constituyen formas de servicios públicos impropios, librado a la iniciativa y actividad de los profesionales matriculados – conforme las distintas leyes en nuestro caso Ley 9445 -, de modo que por conducto del artículo 37 de la Constitución local debe ser exclusivamente regulada por el estado provincial.
Sin perjuicio de la facultad de los municipios cordobeses para crear y exigir el control de los locales o eventualmente el pago de una tasa de de seguridad e higiene o de habilitación de comercios e industrias a la luz de lo dispuesto en la Constitución de la Provincia de Córdoba y la Ley Orgánica de las Municipalidades, una armónica interpretación del marco jurídico debatido convence de que la actividad de comercialización inmobiliaria no se encuentra alcanzada por la mentada potestad impositiva municipal, toda vez que constituye el ejercicio de una actividad profesional y no de una actividad comercial.
Este último punto es de suma importancia, toda vez que la discusión con los municipios se funda especialmente en la idea que los Corredores Públicos Inmobiliarios son comerciantes, idea totalmente superada, a saber: plantearse hoy si el corredor inmobiliarios es comerciante importa un verdadero anacronismo, porque la cuestión a nuestro entender se encuentra superada no sólo por la civilizatoria, sino por el nuevo marco legal introducido por la ley 25.028.
Desde ya que la doctrina de las dos últimas centurias (siglos XIX y XX) se encontraba dividida a este respecto, predominando la jurisprudencia en sentido negativo. Así, la inclusión del corretaje como actos de comercio, el carácter de comerciante que cabe atribuir a quien ejerce acto de comercio de cuenta propia, y como profesión habitual y la inclusión del corredor como agentes auxiliar del comercio, sujeto a las leyes mercantiles (arts. 1°, 8 inc. 3° y 87º inc. 1°, 2º de Comercio), aun tres elementos que han llevado a prestigiosos juristas a considerar que el corredor es un comerciante. Pero, por cierto, las modificaciones introducidas en la ley 20.266 por la ley 25.028 entraron en vigencia en las postrimerías del siglo XX y no integraron el análisis de esas distintas posturas doctrinales.
Caracterizado el corretaje como acto propio de profesión universitaria legalmente reglamentada, es razonable concluir que ello ha importado la tácita derogación del artículo 8° inciso 3° del Código de Comercio, en lo que concierne a esta actividad.
Por ello, proponemos enfocar la cuestión de la profesionalidad del corredor desde otra perspectiva. En nuestro actual régimen legal, el corretaje es una actividad profesional legalmente reglamentada; en consecuencia, un individuo no deviene corredor inmobiliario por la práctica de actos de corretaje; tampoco puede calificarse su desempeño como profesional, por el solo hecho del ejercicio continuo o habitual de "hechos" de intermediación; es que, de manera análoga, una persona no se convierte en médico o en abogado por el ejercicio ilegal de actos propios de estas profesiones.
Para ser corredor en nuestro país, el interesado debe satisfacer hoy determinados requisitos legales, uno de los cuales es poseer título universitario, que se obtiene con estudios que responden a un diseño curricular y acuerdan las incumbencias correspondientes, determinados con la intervención del Ministerio de Cultura y Educación de la Nación, en los términos del art. 43 de la ley 24.521 (Ley de Educación Superior).
Para ejercer corno corredor, el profesional debe cumplir, además, los recaudas de su inscripción en la matrícula, sujetándose al poder de policía profesional, como lo prevén la ley nacional y las reglamentaciones locales.
El acto será entonces de corretaje, si lo desempeña el profesional titulado y matriculado para ejercer la actividad, legalmente reglada en tutela del interés público comprometido. Y quien ejerza tales actos sin hallarse titulado y matriculado, incurrirá en la figura que tipifica el párrafo primero del arto 247 del Código Penal (mod. por ley 24.527). Es lo que ocurre con la medicina o la abogacía, que sólo pueden ser ejercidas por un profesional que cuente con título y habilitación.
El mantenimiento del corretaje como actos "objetivos" mercantiles y el del corredor como auxiliar de comercio en nuestra legislación encierra, como mínimo, una contradicción con la legislación especial posterior, que progresivamente atendió al cambio histórico del instituto y dio lugar a la sanción de las leyes 20.266 y 23.282; transición que culminó con la derogación del Capítulo I del Libro Primero Título IV del Código de Comercio y de la ley 23.282, modificándose la ley 20.266 por la ley 25.028.
Adviértase, como muestra de la apuntada contradicción, el orden de prelación normativa que prevé la ley respecto del corretaje: "Sin perjuicio de las disposiciones del Código Civil y la legislación local, es aplicable al ejercicio de] corretaje lo dispuesto en esta ley respecto de los martilleros, en todo lo que resulte pertinente y no se encuentre modificado en los artículos siguientes" (art. 31, ley 20.266).
Determinado el régimen legal aplicable al corredor en un estatuto profesional que incluso remite, en cuanto a éste, al Código Civil, cabe preguntarse ¿cuál es hoy el sustento para afirmar que son comerciantes y, más aún, a qué interés jurídico ello obedece?.
Desde ya que no podrá invocarse un mero interés fiscalista comunal, argumentando que este profesional universitario es comerciante, a fin de imponerle a la gestión de habilitación para su oficina y la tasa de seguridad e higiene.
Antes de ahora, la jurisprudencia ha advertido que las Provincias se han reservado en forma exclusiva, y excluyente de la intervención del poder comunal, la regulación de todo lo atinente al ejercicio de las profesiones legalmente regladas, en nuestra provincia con fundamento en el art. 37 de la Constitución de la Provincia.
Se desprende de lo dicho entonces por la jurisprudencia, que el poder de policía de la Provincia en esta materia abarca todos los aspectos inherentes al ejercicio profesional "de modo que la intervención del poder comuna; (en forma de inspección) produciría un quebrantamiento legal con la consiguiente lesión de una norma superior de derecho público" (doctr. "Aldazábal", SCBA, 1 1240,30.06.87, AyS 1987-JI-632).
Actualmente rige el art. 37 de la Constitución de Córdoba, que consagra análogo principio, aplicado en la jurisprudencia mencionada respecto de los profesionales en ciencias económicas, en reciente pronunciamiento, (SCBA, 1. 2173, 27.12.2002), con cita; inclusive de un precedente publicado en 1976 relativo a los odontólogos (1-13, "Arrillaga").
Es nuestra opinión que esta doctrina posee plena vigencia en cuanto a la profesión de corredor público inmobiliario, con prescindencia de que se los considere comerciantes o no, pues se hallan reguladas legalmente como profesiones cuyo ejercicio se halla sujeto al poder de policía reservado a la Provincia, ámbito exclusivo y excluyente de las facultades de los municipios (art. 37, Constitución; ley 20.266, mod. por la ley 25.028).
Por tanto, el corredor no es comerciante, según nuestro ordenamiento legal vigente. Y, con prescindencia de ello, no les son aplicables las normas municipales en materia de habilitación y tasa de seguridad e higiene, conforme a la doctrina y jurisprudencia reinante en nuestro país.
Habiendo intentado salvar la consulta formuladas por el Excmo. Directorio.-
Saluda a Ud. atentamente.
Ignacio Sabaini Zapata
Abog.-Mat.: 1-30410